9 строений из 10 — ГАБ с потенциалом развития в многофункциональный деловой комплекс или редевелопмента в зоне нового транспортно-делового узла
Параметры актива
Цена — 1 300 000 000 ₽ за 9 строений и 0,87 га земли. Удельная цена около 65 000 ₽/м² — ниже себестоимости нового строительства в СПб (100–110 тыс. ₽/м²). Тёплый склад №2 (1 533 м²) в лот не входит и продаётся отдельно.
Фото объекта
статус
9 строений на участке 0,87 га — всё, кроме тёплого склада №2
19 893 м²
Общая площадь зданий
≈16 500 м²
Сдаётся в аренду
9
Строений на участке
0,87 га
Земельный участок
Из чего складывается площадь
Главный корпус
Производственно-административное здание
4 этажа + технический · офисы и производство · 0,87 га в собственности
16 225 м²
Тёплый ангар
Тёплый ангар
430 м²
Ангары и постройки
Ангар
1 140 м²
Кирпичное одноэтажное здание
Не зарегистрировано
300 м²
Ангар
160 м²
Под снос — место для новой застройки
Тёплый склад «Синий склад» — не входит в лот
Продаётся отдельно: 1 533 м², 0,28 га →
1 533 м²
Инженерия — оформлена и работает
Котельная 2,7 МВт
2 котла, ОПО оформлен, обслуживание ведётся
Электричество 1,7 МВт
Встроенная ТП, АТП оформлено на ОКС
Вода и канализация
Прямые договоры с ГУП «Водоканал СПб»
Пожарная безопасность
Системы АПС и СОУЭ в зданиях
Отремонтированные общие зоны и помещения под разные форматы аренды
Нагрузка на пол: 1 эт. — 5 т/м², 2–4 эт. — 1 т/м² · Высота потолков: 1 эт. — 5 м, 2–4 эт. — 4,5 м
Глубокий дисконт к рынку, скрытый резерв доходности и понятная стратегия развития
Около 65 000 ₽/м² против 100–110 тыс. ₽/м² себестоимости нового строительства в СПб
Расчётно 10,1% чистыми в первый год против 6–7% у БЦ класса A и B — с ростом до 12,8% к 5-му году за счёт индексации
Ставка искусственно занижена до 833 ₽/м². Ротация арендаторов до 1 000 ₽/м² поднимет поток примерно со 165 до 198 млн ₽/год
Зона тотальной джентрификации — рядом строятся ЖК «Вольта» и ЖК «Большая Охта»
Доход от множества независимых арендаторов малого и среднего бизнеса — уход нескольких компаний не влияет на устойчивость потока
1,7 МВт электричества и газовая котельная 2,7 МВт — без лет согласований и сотен миллионов затрат «с нуля»
База расчёта: цена входа 1,3 млрд ₽. Ставка аренды 833 ₽/м², вакансия — 7%, OPEX и налоги — 13%, индексация аренды — 6% в год.
Пассивная аренда без вложений
≈16 500 м² под аренду в 9 строениях, действующие арендаторы.
*Расчёт по средней ставке комплекса, с индексацией аренды 6% в год
Для активного девелопера
Снос 4 холодных круглых ангаров и СМР light industrial на освободившемся месте — без остановки текущего арендного потока.
*Продаваемые площади дополнительно к действующему арендному потоку
Доходность к 5-му году
≈12,8%
Накопленный NOI за 5 лет
≈742 млн ₽
Валовый поток за 5 лет
≈928 млн ₽
Прирост стоимости актива
≈+404 млн ₽
Стоимость актива растёт с 1 300 млн ₽ до ≈1 704 млн ₽ за 5 лет по модели (+7% в год). Расчётные показатели, не гарантия — точный арендный поток по запросу.
Земля и здания в собственности — объект подходит для банковского залога. Ориентировочные расчёты на базе текущего NOI, точные условия — в кредитном резюме по запросу.
Собственные средства
от 650 млн ₽
50% от цены
Кредит под залог
до 650 млн ₽
50% от 1,3 млрд ₽
Чистый доход, 1-й год
≈131,7 млн ₽
NOI при вакансии 7%
Залог
Земля и здания
0,87 га в собственности
Условия кредита зависят от банка и структуры сделки — подготовим кредитное резюме по запросу.
Возможно размещение новых зданий формата light industrial на месте 4 холодных ангаров — без остановки текущего арендного потока
Площадка сейчас
Фото объекта
Д4.1
1 этаж + антресоль · 810 + 160 м²
970 м²
Д4.2
1 этаж + антресоль · 540 + 108 м²
648 м²
Д4.3
1 этаж + антресоль · 1 296 + 388 м²
1 684 м²
Итого продаваемых площадей — при уменьшении парковки можно увеличить до
3 300 → 5 200 м²
Мастерплан концепта — новые здания выделены зелёным
Получите расчёт под вашу задачу
Ответьте на 3 вопроса — пришлём коммерческое предложение с расчётом доходности по комплексу
Шаг 1 из 4
Как планируете использовать объект?
Девелопер индустриальной и light industrial недвижимости в Санкт-Петербурге
Юридический и технический due diligence перед сделкой
Расчёты доходности и коммерческое предложение для банка и инвесторов
Помощь с залогом, эскроу и привлечением финансирования
Опыт управления многофункциональными комплексами в СПб
5 шагов от заявки до передачи объекта
Присылаем коммерческое предложение с расчётом доходности и составом комплекса.
Показываем объект, открываем правоустанавливающие документы и договоры аренды.
Подбираем форму владения, при необходимости готовим пакет для кредита под залог объекта.
Подписываем договор, проводим расчёты и регистрацию перехода права.
Передаём объект с арендаторами и берём на себя эксплуатацию, если это нужно.
Адрес
Санкт-Петербург, ул. Дегтярёва, д. 4А
Большая Охта, Красногвардейский район
Локация
Зона формирования нового транспортно-делового узла на Большой Охте
Рынок
Рядом строятся ЖК «Вольта» и ЖК «Большая Охта» — активная джентрификация промзоны
Цена — 1 300 000 000 ₽ за 9 строений (19 893 м²) и 0,87 га земли в собственности. При кредите 50% собственные средства — от 650 млн ₽.
Расчётная доходность — около 10,1% чистыми в первый год, к 3-му году за счёт индексации аренды — около 11,4%, к 5-му — около 12,8%. Расчёт по средней ставке комплекса 833 ₽/м²; фактический арендный поток пришлём по запросу.
В лот не входит тёплый склад №2 (1 533 м²) с участком 0,28 га — он продаётся отдельно. Всё остальное — главный корпус, тёплый ангар №3, ангары №8 и №10, кирпичное здание №9 и ангары №4–7 под снос — входит в лот.
Да. Земля 0,87 га и здания в собственности. Ориентировочно кредит — до 650 млн ₽ (50% от цены). Точные условия — в кредитном резюме по запросу.
На месте 4 холодных круглых ангаров возможна застройка light industrial: до 3 300 м² продаваемых площадей (до 5 200 м² при уменьшении парковки) — без остановки действующего арендного потока.
Дисклеймер: Показатели расчётные, на дату подготовки. Не является публичной офертой.
Начнём сотрудничество?
Оставьте заявку — менеджер свяжется в течение рабочего часа и расскажет об условиях сделки по комплексу на Дегтярёва, 4А.
Санкт-Петербург, ул. Литовская, д.16
