Найти в городе помещение под производство, хранение и сервис малой компании всё сложнее: подходящих вариантов мало, а готовый фонд устарел. На этом фоне в Петербурге набирает обороты формат light industrial и проекты build-to-suit. Что это за формат и кому он выгоден — разбираем на объектах девелопера «Бриз».
Почему предпринимателям перестало хватать старых складов
У небольших и средних компаний Петербурга есть устойчивая боль — им негде разместить производство, склад и сервис так, чтобы это было удобно и не требовало переделок. На практике выбор почти всегда упирается в два варианта: ветхий склад или бывший заводской цех. Оба нужно дорабатывать, инженерные системы в них редко отвечают задачам, а под современную логистику и эксплуатацию такие здания изначально не проектировались.
Ответом на этот запрос и стал лайт индастриал — небольшие производственно-складские объекты, под крышей которых может одновременно работать производство, склад, офис, сервисная зона и шоурум. На Западе такие комплексы строят уже не одно десятилетие, а в России формат по-настоящему «выстрелил» лишь в последние несколько лет.
И интерес к этой индустриальной недвижимости только усиливается. Лидер по объёму — Московская агломерация, где сосредоточено 82% всех площадей light industrial в стране; Петербургский регион идёт следом с долей 8%. По подсчётам Commonwealth Partnership (апрель 2026 года), в Санкт-Петербурге и Ленобласти сегодня насчитывается 117 тыс. кв. м таких помещений — чуть больше 1,4% от всего складского метража региона.
Темпы говорят сами за себя. За весь 2025 год город получил 18 тыс. кв. м формата — это 2,4% всей сданной за год складской и промышленной недвижимости. А только за первый квартал 2026-го сдали сразу 26 тыс. кв. м, то есть на 44% больше, чем за весь предыдущий год. До конца года в CMWP ждут ещё около 32 тыс. кв. м. При этом свободными остаются лишь 15,7% объектов (порядка 17,3 тыс. кв. м), и быстрее всего разбирают небольшие самостоятельные блоки с уже подведённой инженерией в удачной локации.
Как устроен формат и чем отличается от привычного склада
По сути light industrial — это коммерческая недвижимость под небольшие и средние компании, которым важна гибкость в организации производства и хранения. Главное отличие от большого склада или цельного промкорпуса в том, что комплекс нарезан на самостоятельные юниты. Поэтому отдельное помещение под производство или склад здесь проще и купить, и арендовать, а бизнесу не приходится переплачивать за «запасные» метры, которые простаивают.
«Бизнесу нужны небольшие площади с инженерией и адаптацией под процессы. Старый фонд часто не соответствует требованиям. Проекты light industrial в городе нередко удобнее загородных», — комментирует Артём Чесноков, коммерческий директор «Бриз».
Внутри сегмента есть и более «штучное» направление — build-to-suit (BTS), когда здание возводят персонально под клиента. В таком формате заказчик получает не стандартный блок, а объект, спроектированный вокруг его технологии: с заданной электрической мощностью, нужной высотой потолков, расчётной нагрузкой на пол, продуманными зонами разгрузки и требуемым температурным режимом.
«Для части компаний нужен объект под конкретные параметры: мощность, нагрузку, конфигурацию, высоту. Так появляется спрос на BTS — адаптацию под конкретного заказчика», — поясняет Артём Чесноков.
Что в этом сегменте решает девелопер
Интерес к формату растёт, но компаний, которые занимаются им системно, на рынке по-прежнему мало. Мешают дорогие кредиты, осторожность инвесторов, новизна продукта и непростая экономика проекта. Большой склад живёт с одним арендатором, а вот строительство под заказчика и дальнейшая работа light industrial — это десятки резидентов, разные сценарии эксплуатации и куда более сложное управление зданием.
«Нам приходится работать не только с метрами, но и с запросом бизнеса. Важно понять требования резидента и модель эксплуатации», — резюмирует Артём Чесноков.
Практика «Бриз» подтверждает простое правило: спрос рождается там, где девелопер коммерческой недвижимости отдаёт клиенту не голые стены, а рабочую среду — подготовленную инженерию, запас на адаптацию, ухоженную территорию, удобные подъезды и сопровождение уже после сдачи. Среди тех, кому такой формат подходит, — небольшие и средние компании, предприятия лёгкой и пищевой промышленности, а также технологические, сборочные и сервисные производства. Параллельно сегмент привлекает инвесторов, брокеров и консультантов — всех, кто работает с коммерческой недвижимостью.
Как это выглядит на объектах «Бриз»
Логику формата удобно показать на текущих проектах компании. Флагман — Технопарк L618 на Литовской улице, 16, в историческом Полюстрове на Выборгской стороне. До площадки одинаково легко добраться и на машине, и общественным транспортом, а парковка рассчитана и на сотрудников, и на гостей.
Технопарк состоит из двух- и четырёхэтажных корпусов. Под их крышей можно открыть офис, магазин или шоурум, развернуть производство — площади идут от 134 до 5000 кв. м. Такой шаг по метражу одинаково подходит и совсем небольшой команде, и крупному резиденту, которому требуется производственно-офисный формат в черте города.
«Начинка» рассчитана на разные задачи: монолитный железобетонный каркас с ресурсом не менее 50 лет, потолки от 3 до 5 м в зависимости от этажа, допустимая нагрузка на пол до 5 тонн на кв. м, базовые сети с возможностью добрать мощности и усиленный контур огнестойкости. За тепло и экономию отвечают сэндвич-панели с минеральной ватой и автоматика отопления.
Дневной свет в корпуса приводят панорамные витражи, а узнаваемость комплексу задаёт арт-объект «Песочные часы». Входные группы сделаны на уровне земли — это удобно и посетителям, и сотрудникам, и маломобильным гостям. Грузовые лифты берут до 1000 кг при ширине проёма 1,2 м. Первая очередь технопарка уже сдана, вторую планируют ввести во II квартале 2027 года.
Рядом, в той же локации, «Бриз» строит проект «BTS Литовская 16» площадью от 14 тыс. кв. м. Ещё две площадки build-to-suit расположились во Фрунзенском районе, у набережной реки Волковки возле Нефтяной дороги, — это редевелопмент набережной реки Волковки: «BTS Волковка 15» от 30 тыс. кв. м и «BTS Волковка 17» от 20 тыс. кв. м.
Все BTS-проекты компании подчинены одному принципу: здание проектируют под определённый производственный либо сервисный цикл, а не наоборот. Планировки подстраивают под технологию резидента — и заказчику не приходится дорого переделывать типовое решение, площадка сразу ложится в его операционную модель. По тому же принципу считают и инженерию: электроснабжение, отопление, вентиляцию и водоснабжение закладывают под реальную нагрузку клиента. Особенно это критично там, где требуются увеличенные мощности, специфический температурный режим, усиленные полы или выделенные погрузочные зоны.
Есть у BTS и ещё один плюс — всё ведётся в одних руках. От брифа и проектирования до согласований, строительства коммерческой недвижимости и ввода в эксплуатацию — всё идёт единым процессом. Ответственность не размывается между подрядчиками, а сроки становятся прозрачнее: дорожную карту, этапы и бюджет фиксируют на старте, и девелопер отчитывается по каждому из них.
В чём выгода покупки — для бизнеса и для инвестора
Для предпринимателя приобретение такого помещения — это не просто запись в активах, а ещё и рычаг управления бизнесом. По сравнению с арендой старого склада или цеха собственный современный объект даёт понятные правила эксплуатации и свободу настроить площадь под свои процессы.
На примере «Бриз» преимущества формата складываются в короткий список:
- Современный метраж вместо изношенного промфонда — здание не нужно «лечить» перед запуском.
- Одно и то же помещение решает разные задачи — склад, производство, офис, сервисную зону, шоурум или торговую точку. Часто это разумнее, чем купить склад в СПб на вторичном рынке и подгонять его под себя.
- Городская прописка с хорошей доступностью — важна и сотрудникам, и клиентам, и поставщикам.
- Профессиональная эксплуатация — охрану, уборку, ремонт, инженерные системы и при необходимости подбор арендаторов берёт на себя управляющая компания, снимая с собственника бытовую нагрузку.
Отдельный аргумент — финансовые инструменты. В проектах «Бриз» работают рассрочка на коммерческую недвижимость под 0% сроком на год, лизинг и сделки через закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФ). Доступен и возврат НДС — до 22% от стоимости помещения. Квадратный метр в проектах компании обойдётся в 210–220 тыс. рублей.
Если учесть ожидаемый рост цены актива к моменту сдачи и общий подъём сегмента, формат оказывается интересен сразу двум аудиториям: бизнесу, которому нужны свои производственно-складские мощности, и инвесторам, для которых коммерческая недвижимость в СПб — источник арендного дохода.
Источник: BN.ru — Light industrial в городе: почему бизнесу нужны современные производственно-складские площадки, 15 июня 2026.