ГАБ с потенциалом развития в многофункциональный деловой комплекс или редевелопмента в зоне нового транспортно-делового узла
Параметры актива
Рыночная стоимость объекта — 1 950 000 000 ₽. Цена быстрой продажи — 1 500 000 000 ₽ (дисконт 23% за выход в сделку целиком и без вложений). Удельная цена 70 000 ₽/м² — ниже себестоимости нового строительства в СПб (100–110 тыс. ₽/м²). Возможна покупка без склада №2 — за 1,3 млрд ₽.
Фото объекта
статус
10 строений на участке 1,15 га — продаются целиком
21 426 м²
Общая площадь зданий
18 000 м²
Сдаётся в аренду (84%)
10
Строений на участке
1,15 га
Земельный участок
Из чего складывается площадь
Главный корпус
Производственно-административное здание
4 этажа + технический · офисы и производство · 0,87 га в собственности
16 225 м²
Тёплые склады
Тёплый ангар
430 м²
Ангары и постройки
Ангар
1 140 м²
Кирпичное одноэтажное здание
Не зарегистрировано
300 м²
Ангар
160 м²
Под снос — место для новой застройки
Инженерия — оформлена и работает
Котельная 2,7 МВт
2 котла, ОПО оформлен, обслуживание ведётся
Электричество 1,7 МВт
Встроенная ТП, АТП оформлено на ОКС
Вода и канализация
Прямые договоры с ГУП «Водоканал СПб»
Пожарная безопасность
Системы АПС и СОУЭ в зданиях
Глубокий дисконт к рынку, скрытый резерв доходности и понятная стратегия развития
70 000 ₽/м² против 100–110 тыс. ₽/м² себестоимости нового строительства в СПб
9,6% чистыми в первый год против 6–7% у БЦ класса A и B — с ростом до 12,1% к 5-му году за счёт индексации
Ставка искусственно занижена до 833 ₽/м². Ротация арендаторов до 1 000 ₽/м² поднимет поток со 180 до 216 млн ₽/год
Зона тотальной джентрификации — рядом строятся ЖК «Вольта» и ЖК «Большая Охта»
160 независимых арендаторов на 260 помещений — уход 5–10 компаний не влияет на устойчивость дохода
1,7 МВт электричества и газовая котельная 2,7 МВт — без лет согласований и сотен миллионов затрат «с нуля»
База расчёта: цена входа 1,5 млрд ₽. Вакансия — 7%, OPEX и налоги — 13%, индексация аренды — 6% в год.
Пассивная аренда без вложений
18 000 м² под аренду, 160 арендаторов, высокий коэффициент эффективности пространства — 84%.
*С учётом индексации аренды и капитализации стоимости актива
Для активного девелопера
Снос 4 холодных круглых ангаров и СМР light industrial на освободившемся месте — без остановки текущего арендного потока.
*Продаваемые площади дополнительно к действующему арендному потоку
Доходность к 5-му году
12,1%
Накопленный NOI за 5 лет
811,6 млн ₽
Валовый поток за 5 лет
1 014,6 млн ₽
Прирост стоимости актива
+466 млн ₽
Рыночная стоимость актива растёт с 1 500 млн ₽ до 1 966,1 млн ₽ за 5 лет по модели (+7% в год). Прогноз, не гарантия.
Земля и здания в собственности — объект подходит для банковского залога. Ориентировочные расчёты на базе текущего NOI, точные условия — в кредитном резюме по запросу.
Собственные средства
450–750 млн ₽
30–50% от цены
Кредит под залог
до 750 млн ₽
50% от 1,5 млрд ₽
Ориентир DSCR, 1-й год
~1,1
При NOI 144 млн ₽
Ориентир DSCR, 3-й год
~1,4
При NOI 181,7 млн ₽
Ориентиры расчёта: ставка ~15%, срок кредита до 7 лет. Точные условия — в кредитном резюме по запросу.
Фото объекта
Возможно размещение новых зданий формата light industrial на месте 4 холодных ангаров — без остановки текущего арендного потока
Площадка сейчас
Фото объекта
Д4.1
1 этаж + антресоль · 810 + 160 м²
970 м²
Д4.2
1 этаж + антресоль · 540 + 108 м²
648 м²
Д4.3
1 этаж + антресоль · 1 296 + 388 м²
1 684 м²
Итого продаваемых площадей — при уменьшении парковки можно увеличить до
3 300 → 5 200 м²
Девелопер индустриальной и light industrial недвижимости в Санкт-Петербурге
Юридический и технический due diligence перед сделкой
Расчёты доходности и коммерческое предложение для банка и инвесторов
Помощь с залогом, эскроу и привлечением финансирования
Опыт управления многофункциональными комплексами в СПб
5 шагов от заявки до передачи объекта
Присылаем коммерческое предложение с расчётом доходности и составом комплекса.
Показываем объект, открываем правоустанавливающие документы и договоры аренды.
Подбираем форму владения, при необходимости готовим пакет для кредита под залог объекта.
Подписываем договор, проводим расчёты и регистрацию перехода права.
Передаём объект с арендаторами и берём на себя эксплуатацию, если это нужно.
Адрес
Санкт-Петербург, ул. Дегтярёва, д. 4А
Большая Охта, Красногвардейский район
Локация
Зона формирования нового транспортно-делового узла на Большой Охте
Рынок
Рядом строятся ЖК «Вольта» и ЖК «Большая Охта» — активная джентрификация промзоны
Цена быстрой продажи — 1 500 000 000 ₽, что на 23% ниже рыночной оценки в 1 950 000 000 ₽. При кредите 50% собственный капитал — от 450 до 750 млн ₽ в зависимости от структуры сделки.
Текущая доходность (Cash-on-Cash) — 9,6% чистыми в первый месяц после сделки. К 3-му году за счёт индексации аренды — 10,8%, к 5-му — 12,1%. Срок окупаемости с учётом капитализации — 8,3 года.
Основано на действующем ГАБ: валовый поток 180 млн ₽/год, чистый операционный доход (NOI) 144 млн ₽ при вакансии 7% и OPEX + налогах 13%. Полную разбивку доходов и расходов высылаем по запросу.
Да. Земля и здания в собственности. Ориентировочно: кредит до 750 млн ₽ (50% от 1,5 млрд), DSCR ~1,1 в первый год и ~1,4 на 3-й год при росте NOI. Точные условия — в кредитном резюме по запросу.
На месте 4 холодных круглых ангаров возможна застройка light industrial: до 3 300 м² продаваемых площадей (до 5 200 м² при уменьшении парковки) — без остановки действующего арендного потока.
Дисклеймер: Показатели из расчётов на дату подготовки. Не является публичной офертой.
Оставьте заявку — менеджер свяжется в течение рабочего часа и расскажет об условиях сделки по объекту на Дегтярёва.
Санкт-Петербург, ул. Литовская, д.16
